2018年4月福建自考00169房地产法试题及答案解释

　　房地产法试卷

　　(课程代码00169)

　　本试卷共6页。满分l00分，考试时间l50分钟。

　　考生答题注意事项：

　　1.本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。

　　2.箔一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用28铅笔将"答题卡”的相应代码涂黑。

　　3.第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0.5毫米黑色字迹签字笔作答。

　　4.合理安排答题空间。超出答题区域无效。

　　第一部分选择题

　　一、单项选择题：本大题共30小题，每，J、题l分，共30分。在每小题列出的备选项中

　　只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。

　　1.下列受民法调整，发生予平等主体之间的房地产关系是

　　A.建设用地使用权转让关系 B.土地管理关系

　　C.房地产开发主体管理关系 D.房地产税费关系

　　2.凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权

　　利的设定

　　A.无效 B.不成立

　　C.有效 D.基本成立

　　3.下列关于相邻关系法律特征的表述中，不正确的是

　　A.相邻关系既可以发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间，也可以发

　　生在两个以上动产相邻的所有人或使用人之间

　　B.相邻人可以是自然人，也可以是法人

　　C.相邻人可以是不动产所有人，也可以是非所有人

　　D.相邻关系的客体是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其

　　他利益

　　4.下列房地产中，不能设定抵押的是

　　A.以出让方式取得的国有土地使用权 B.张某个人所有的房屋

　　C.我国某名牌大学的教学楼 D.某民营企业的国有土地使用权

　　5. 下列关于房屋所有权与房屋范围内的土地使用权转让的表述中，正确的是

　　A.只能转让房屋所有权 B.只能转让土地使用权

　　C.两者一并转让 D.两者分别转让

　　6.国家土地所有权应由一定的机构代表国家行使，该机构原则上是

　　A.全国人民代表大会 B.全国人民代表大会常务委员会

　　C.国务院 D.国士资源部

　　7.对房屋征收补偿标准有争议，达不成拆迂补偿安置协议的，需由有关机构进行协调，

　　该协调机构是

　　A.县级以上人民政府 B.上级房屋拆迂管理部门

　　C.同级人民法院 D.同级人民检察院

　　8.房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定签订的补

　　偿协议的内容不包括

　　A.搬迁费 B.停产停业损失

　　C.租金损失 D.周转用房

　　9.下列关于土地总体规划的表述中，正确的是

　　A.土地利用总体规划划分为国家、省、市、县四级

　　B.根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划

　　C.国家、省、市级土地利用总体规划属于宏观控制规划

　　D.市、县级士地利用总体规划由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有

　　关部门编制，报国务院批准

　　10.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的批准机关是

　　A.国务院 B.省级人民政府

　　C.县级人民政府 D.乡级人民政府

　　11.下列不属于房地产开发融资的是

　　A.个人住房贷款 B.股权融资

　　C.债权融资 D.合作开发

　　12.下列被拆迁入只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是

　　A.非公益事业房屋的附属物 B.非公益事业房屋

　　C.公益事业房屋 D.临时建筑房屋

　　13.某单位非法转让土地，并获取非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高罚款

　　额可达人民币 ，

　　A.1000万元 B. l500万元

　　C. 2500万元 D.5000万元

　　14. 以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开

　　发日期满2年未动工的，国家可以

　　A.处以罚款 B.要求其在一个月内马上动工

　　C.收回土地使用权，并退回土地出让金 D.无偿收回土地使用权

　　15.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出

　　租的

　　A.应当将租金上缴国家

　　B.应当将租金中所含土地收益上缴国家

　　C.租赁关系无效

　　D.应当由国家终止租赁关系

　　16. 下歹列选项中，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用

　　地是

　　A.能源项目用地 B.交通项目用地

　　C. 公益事业用地 D.水利设施用地

　　17. 如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当

　　A. 向中国政府缴纳土地使用费 B.向中国政府缴纳土地保证金

　　C.向中方合营者缴纳土地使用费 D.向地方政府申请免交土地使用费

　　18.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，对该土地上属于个人的

　　青苗及附着物

　　A. 不予补偿 B.给予双倍补偿

　　C.给予充分补偿 D.给予适当补偿

　　19. 下列关于物业范围的表述中，不正确的是

　　A.已投入使用的单宗房地产实体

　　B.正在建设、尚未竣工投入使用的项目

　　C.由建筑物及其附属设备组成的可独立存在的单宗房地产

　　D.由建筑物及相关场地组成的可独立存在的单宗房地产

　　20.下列选项中，不属于购置型保障房的是

　　A.经济适用住房 B.廉租住房

　　C.棚户区改造住房 D.限价商品住房

　　21.召开业主大会会议应当于会议召开

　　A. 30日前通知全体业主 B. 15日前通知全体业主

　　C.30日前告知居民委员会 D.15日前告知居民委员会

　　22.在出售新建住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其

　　签订物业管理合同的是

　　A.房地产开发企业 B. 房屋管理部门

　　C.房地产中介机构 D.房地产承建企业

　　23.下列不属于不动产相邻权利人正确处理相邻关系应遵循的原则是

　　A. 经济合理 B. 方便生活

　　C.团结互助 D. 有利生产

　　24.下列关于房屋产权人在租赁期限内转让房屋所有权的表述中，正确的是

　　A.原租赁关系随之终止 B.原租赁协议继续履行

　　C. 承租人可以单方终止租赁关系 D.原所有权人应当补偿承租人的损失

　　25.关于物业管理区域的划分，应当考虑的因素不包括物业的

　　A.共用设施 B.建筑规模

　　C. 经济效益 D.社区建设

　　26.下列情形中，物业服务企业应当被吊销资质证书的情况是

　　A.审批部门工作人员玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定

　　B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，情节严

　　重

　　C.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定

　　D.对不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书

　　27.廉租住房建设贷款的期限最长不得超过

　　A.2年 B.5年

　　C.10年 D.20年

　　28.下列关于建筑物共有部分使用的表述中，不正确的是

　　A.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务

　　B.业主可以通过放弃权利从而不履行义务

　　C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理

　　的权利一并转让

　　D.业主在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由

　　该部分的共有权人负担，产生的收益由该部分业主分享

　　29.房地产租赁所得和房地产转让所得的个人所得税税率为

　　A. 5% B.10%

　　C. 15% D. 20%

　　30.下列关于土地增值税税率的表述中，不正确的是

　　A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　B.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%

　　C.增值额超过扣除项目金额l00%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%

　　D.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%

　　二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共l0分。在每小题列出的备选项中

　　至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。

　　31.房地产业属于第三产业，具有

　　A.先导性 B.基础性

　　C.带动性 D.风险性

　　E.单一性

　　32.下列需要纳入储备的土地包括

　　A.依法收回的国有土地

　　B.收购取得的土地

　　C.行使优先购买权取得的土地

　　D.未办理农用地转用、土地征收未获批准的土地

　　E.其他依法取得的土地

　　33. 非住宅建设用地使用权消灭的原因有

　　A.使用期限届满未申请续期 B.因公共利益需要而收回plusmn;地使用权

　　C.因旧城区改造而调整使用土地 D.因单位改制而丧失：t地使用权

　　E.因单位迁移而停止使用原划拨的国有土地

　　34. 下列属于房地产印花税征税对象的有

　　A.书立房地产买卖凭证

　　B.书立房地产赠与凭证

　　C.书立房地产产权转移书据

　　D.领受或书立经财政部确定征税的其他凭证

　　E.领受房地产权利、许可证

　　35.下列属于商品房预售条件的有

　　A.预售的标的是正在建造中的商品房

　　B. 已交付一半土地使用权出让金

　　C.已取得土地使用权证书

　　D.持有建设工程规划许可证和施工许可证

　　E.已经确定施工进度和竣工交付日期，投入开发建设的资本已达到20%以上

　　第二部分非选择题

　　三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共l5分。

　　36. 土地一级开发

　　37. 房屋征收

　　38.建筑物区分所有权

　　39.管理规约

　　40.城镇土地使用税

　　四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，共24分。

　　41.简述房地产法的调整范围。

　　42.简述建设工程监理各主体之间的法律关系。

　　43.简述房地产抵押权标的的种类。

　　44.简述房地产税收的作用。

　　五、论述题：本题l0分。

　　45.试述建设用地使用权人的权利和义务。

　　六、案例分析题：本题ll分。

　　46. 2012年9月，星光地产公司完成海晖小区建设工程以后，选聘三环物业服务公

　　司为其进行物业管理，并与三环物业服务公司签订了一份自2012年9月至2017年

　　8月的为期五年的物业管理服务合同。合同中包含小区保安服务的内容，三环物业

　　服务公司在小区设置了门岗，并安排保安在小区定时巡视。

　　2014年2月，张大华向星光地产公司购买了B座902房，购买合同约定业主

　　不得任意改变房屋结构，为不影响建筑物的整体外观，南向阳台窗户不得安装任何

　　设施，安装防盗网必须经物业公司审批。张大华向三环物业公司提出申请安装防盗

　　网时，物业公司未同意其南向阳台窗户安装防盗网的要求。2015年12月，一小偷

　　潜入小区，沿下水管攀爬至9楼，砸破张大华家南向窗户玻璃进入室内，盗走张大

　　华家的l5万元左右财物。张大华认为三环物业公司不准其安装防盗网，致使小偷

　　入室盗窃得逞，三环物业公司未能尽到保安职责。于2016年1月起诉到法院，要

　　求三环物业公司赔偿其损失，同时提出三环物业公司不是其自行选定的，
要求解除与三环物业公司签署的物业管理服务合同。

　　问题：(1)星光地产公司是否可选聘三环物业服务公司为其进行前期物业管理?(2分)

　　(2)三环物业公司是否应赔偿张大华的损失?(3分)

　　(3)张大华是否可以解除三环物业公司的物业管理服务合同?(3分)

　　(4)星光地产公司与三环物业公司签订的五年期物业管理服务合同在何种情况下终止?(3分)